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「NHKスペシャル・パラレル東京」でも顕在化したタワーマンションと低地部のリスク

2019.12.07

「NHKスペシャル・パラレル東京」でも顕在化したタワーマンションと低地部のリスク

茨城県、栃木県で相次ぎ起こった直下型の中地震、それと時を同じくして放送された”体感首都直下地震ウイーク”と「NHKスペシャル・パラレル東京」。

今日のランチでも、隣の座席に座ったおじいちゃんおばあちゃんも、大地震が起きたときのことを想定して話しが盛り上がっていました。

「NHKスペシャル・パラレル東京」では12月2日に発災したとして12月5日までの4日間に起こるだろうことを想定したドラマです。舞台は都内の放送局、地震発生から起こる想定外のことを描いています。

DAY1(発災当日) “あなたを襲う震度7の衝撃” ビル倒壊、同時多発火災、列車の脱線、大停電、群衆事故など、想像以上の事態が次々と発覚。

DAY2(2日目) “多発する未知の脅威” 猛威をふるい続ける同時多発火災、さらに高さ200メートルにも及ぶ炎の竜巻“火災旋風”が発生。デマ情報で多くの人々が死傷。大規模停電の影響で通信障害が広域で発生。

DAY3(3日目) “命の瀬戸際 新たな危機” 避難所が開設されるものの食料や水など物資の不足し、生き残った人々の命が脅かされ始める。病院にたどり着きながら治療を受けられずに亡くなる人の数は6千人以上に上るとされている。

DAY4(4日目) “危機を生きぬくために” 大規模な土砂崩れが発生し被害が拡大。東京東部の堤防が決壊しかけ数万人を超える人たちが命の危険にさらされる。

以上、公式ホームページより概要を抜粋しました。

このドラマや特集は長期間に渡る準備のうえで制作され放送されたと思います。今秋の台風被害については考慮されていないと思いますが、改めて、タワーマンションの脆弱性、河川近くの低地帯のリスクを浮き彫りになったことが印象に残りました。

タワーマンションでは、電気の復旧による通電火災が発生、火災発生住戸よりも上部の階、特に高層階では逃げ道が塞がれる。

屋上に上がるものの、発災以後、救助部隊(消防、警察、自衛隊)も物資、人員が足らずカバーできず、さらに、非常識なドローン飛行によるヘリコプター墜落事故からヘリコプターの飛行も制限され、救助する手立てが失われる。。。

タワーマンションには防災設備も充実しているが、前回の浸水被害と同様に、大規模災害では無力になることも多い。

今回発生した通電火災も、高層階に暮らす人がエレベーターを使えないことからの不満を管理人(管理会社)へ爆発させ、無理やりエレベーターを復旧(通電)したことが要因となる。

大規模災害に遭遇したとき、人命、建物・設備、生活拠点、資産価値を守るために、タワーマンションのリスク管理が今後大きく問われることとなる。

なお、被災後、修繕費用も必要となり家計へ影響を及ぼすことから、ただでさえ被災して厳しい状況に追い討ちを受けることとなる。

また、大地震により堤防が弱体化するため、被災後の増水による河川氾濫のリスクが高まる。弱体化は継続するため、冬に大震災があったとしても、翌年の夏以降、毎年リスクに苛まされることとなる。

今回の地震は直下型地震のため津波のリスクはないが、埋め立て地では液状化現象のリスクもある。また東京湾沿岸の工業地域による工場爆発による汚染リスクも紹介されていた。

東京五輪の選手村は、今回紹介されたすべてのリスクにさらされているが大丈夫なのだろうか。被災リスクを考えると、タワーマンションに暮らすなら賃貸なのかな、所有するなんてとても怖くてできない。

被災リスクなども含めて、詳細は「NHKスペシャル・パラレル東京」https://www.nhk.or.jp/taikan/parallel-tokyo/ にてご確認ください。

リ・バース60

2019.12.06

リバース60

住宅金融支援機構より「リ・バース60」という商品が出ました。

パッと広告を見たとき、60年返済のフラットか!、どこまで長期返済にするのか!、そこまでして融資(家を買わせる)したいのか!、と思いましたが、よくよく見ると早合点のようでした。

「リ・バース60」とは、満60歳以上の方向けの住宅ローンで、毎月、利息のみを支払い、死亡したときときに元金を相続人の方が一括して返済するか、担保物件(自宅)の売却で返済する商品です。

特徴1)フラット35と同様に民間金融機関の融資を保証する。死亡時に一括返済されない場合、住宅金融支援機構が返済し、自宅を売却して返済に充てる。

特徴2)満60歳以上の方が対象となる。50~60歳までの方用に「リ・バース50」もある。

特徴3)毎月の返済は利息のみで家計負担が少ない。

特徴4)元金の返済は死亡時に一括にて行う。担保割れ(自宅売却代金よりも融資残高が多い)が見込まれる場合、自宅を手放せば残債の返済は不要(ノンリコース)。

特徴5)融資金は住宅の建設・リフォームの他、サ高住への入居資金、住宅ローンの借り換え資金、子世帯の住宅取得資金としても利用可能。

今回の新商品発売に際して、住宅金融支援機構(国?)は、融資拡大(勢力拡大)と景気対策、財政負担なく老後資金を手当てを目的としているものと思われます。

既に、民間の金融機関でも老後資金向けの融資である「リバースモーゲージ」がございましたが、担保割れリスクなどから普及しておりません。

今回の「リ・バース60」では担保割れリスクを住宅金融支援機構が持つことで、金融機関は融資をしやすく、消費者は利用しやすくなる。これを利用することで老後資金を子ども世帯への負担を減らして確保しやすくなります。

また、リバースモーゲージでは担保評価が高い都市部でしか利用できませんでしたが、地方、郊外でも利用しやすくなります。

ただし、資金使途が限定的ですので、老後資金そのものへの利用よりも、住宅部分に関する費用をカバーするので、住宅用の支出部分を老後資金へ充てるという間接的な手法になります。

マンションそのものは否定されておりませんが、建替えが基本となると戸建てがメインでしょうか。(マンションの建替えを円滑にするためにこの商品が開発されたなら官僚はさすがに優秀だなと思います)

金融機関のホームページではまだ大々的に告知をしておりませんが、深く探してみると商品説明書が掲載されております。代表的なところで、適用金利は店頭金利のまま(現在なら2.475%)、事務手数料11万円(別途担保調査費)なども必要です。

人生全体を俯瞰してみないと決めきれませんが、老後の生活を考えると、持ち家の方が有利になる(保険・積立代わりになる)。ただし、高額なローンを組まず、老後までには住宅ローンを完済するくらいがいい。

余談ですが、今回のノンリコース型であること、不動産価格が下落していくことなどを勘案すると、将来、リーマンショックが再現されるのかなと危惧してしまうのは考えすぎでしょうか。

古家付売地の対応について

2019.12.01

古家付売地の対応について

建物の築年数や状態などから建物としての評価が出ず、
建物があるままの状態で土地として売却することがございます。
このようなケースを「古家付売地(現況渡し)」と言います。

評価に関しての一例は次の通りになります。

土地(更地評価):2,000万円

建物解体工事見積り金額(マイナス):200万円

土地販売価格(現況渡し):1,800万円

建物解体工事の見積りにおいては、
建物の本体部分のみではなく、
敷地内の樹木の伐採抜根作業、
状況により外構(ブロック塀、車庫など)の解体撤去作業、
浄化槽の撤去、古井戸の廃止なども必要になります。

上記のケースでは、
建物解体工事費用を買主側に負担いただき、
売主側は売却金額を下げて対応することとなります。

建物や敷地の状態によっては、
土地を見学した際の印象や土地の広さの実感、
建物建築までの時間や手間を減らすことなどから、
販売に際して事前に売主側にて
解体工事を実施することも検討事項になります。

事前に解体工事を実施する場合、
土地販売価格は更地評価(上記例なら2,000万円)となります。

懸念事項としては、
入金時期や実際に売却できる金額が決まる前に、
建物解体工事費用の負担が必要となることです。

古家付売地の場合、
建物が古いこととほぼイコールで、
測量図も古いことがございます。

この場合、改めて測量(境界確認)をする必要がございます。
これも解体工事と同様に、
事前に実施するか、売却が見えてからするか、
実施する時期の検討が必要となります。

費用負担の面が懸念事項となりますが、
土地面積の確定、近隣トラブル防止、スムーズな売却などから、
事前に実施することをお勧めします。

解体工事に際して、
建物内部にある家財は別途費用が必要です。
解体工事業者でもできる場合もございますが、
専門業者へ依頼する方が安上がりになることが多いように思えます。

建物の評価が出るかどうか、
解体工事、測量、家財処分など、
売却戦略から各業者への手配など、
依頼される不動産会社とよくお打ち合わせください。

住宅取得の優遇措置と税の軽減

2019.11.25

住宅取得の優遇措置と税の軽減

消費税増税に伴いさらに複雑、煩雑になった住宅取得に伴う優遇措置、軽減税制。もう、自宅用であることだけで一律、同じ対応でいいのではないかと思うこと度々です。

主な優遇措置、軽減税制をご紹介いたします。

1)次世代住宅ポイント

消費税10%対象の新築住宅の購入、建物の建築・リフォームの実施にて、一定の性能もしくは設備を伴う場合、ポイント支給。ポイントの使用により日用品、食品など幅広い分野から商品の購入が可能。

2)すまい給付金

消費税10%対象の住宅(新築・中古とも)の取得した場合、年収に応じて給付金を支給。

3)住宅ローン減税

自宅の取得をする際に住宅ローンを利用した場合、要件に該当すると、年末のローン残高に応じて所得税・住民税を還付。さらに消費税10%が適用された住宅の場合、3年間の拡充(条件有)。

4)登録免許税

不動産の登記に課税される登録免許税について、自宅の取得をする際に伴う場合、築年数や既存住宅売買瑕疵保険加入するなどの一定の要件を満たすと税率が軽減されます。

5)不動産取得税

自宅用の不動産を取得した際、一定の要件を満たすと規定された金額まで税額が控除されます。

6)贈与税

自己居住のための住宅を取得・増改築するための資金として贈与を受けた場合、一定金額までについて贈与税が非課税となります。

この他にも印紙税や固定資産税の軽減措置などもございますが、あまりにも種類が多くなるため、このあたりまでとします。

上記のうちでも一番大きいのは住宅ローン控除でしょうか。

現在の住宅ローンは適用金利が1%を切ることが当たり前のようになっており、住宅ローン控除の上限額以下であれば、10年間は金利負担ない(さらにキャッシュバックのような感じ)ことになります。

ただし、単純な給付ではなく、納付した税金の還付ですので、納めていなければ戻りもございませんのでご注意ください。(営業マンが税金が戻りますよと言われても、納めている税額の確認を忘れずに)

不動産売買の諸経費(と私が騙された小話)

2019.11.24

不動産売買の諸経費(と私が騙された小話)

さて、今週は、不動産の売却、購入ともに「諸経費」に関することが多くございました。

【売却時の諸経費】

1.税金
・売買契約書に貼付する印紙税
・譲渡所得がある場合の所得税・住民税
・諸経費に発生する消費税

2.ローン関係(残債は別)
・抵当権等の抹消登記費用
・金融機関への返済手数料

3.手数料
・不動産仲介会社への報酬(仲介手数料)
・司法書士への報酬(登記)

4.引渡し費用(必要に応じて)
・建物の修繕費用、取り壊し費用
・建物の状況調査、検査、瑕疵保険費用
・土地の境界確認、測量費用
・家財処分費用
・住所変更登記費用
・引越し費用

【購入時の諸経費】

1.税金
・売買契約書に貼付する印紙税
・諸経費に発生する消費税
・固定資産税等の清算金
・登記時の登録免許税等
・不動産取得税

2.ローン関係
・抵当権等の設定登記
・金融機関への手数料、保証料
・火災保険料

3.手数料
・不動産仲介会社への報酬(仲介手数料)
・司法書士への報酬(登記)

4.引渡し費用(必要に応じて)
・建物の修繕費用、取り壊し費用
・建物の状況調査、検査、瑕疵保険費用
・土地の境界確認、測量費用
・管理費等の清算金
・引越し費用

以上が、売却時、購入時の主な諸経費です。

売却(購入)する際には、
この金額で売買すると、
売却の場合は「手取りがいくらか」
購入の場合は「トータルでいくらか」と
諸経費も含めて検討することが重要です。

同じ2,000万円での売買でも、
手取り額が大きく異なることや、
トータル金額が大きく異なることがございます。

先日、騙された!(たわいもない話ですが)、と思うことがございました。
成田市に新しくオープンした入浴施設でのこと。

クーポンを利用すると、12月15日までは定価2,500円のところ、
オープン記念かつ消費税増税還元キャンペーンとして1,400円に割引!
岩盤浴を利用すると別途400円で合計1,800円となります。

しかし、入浴施設の公式ホームページでは、
定価1,700円(岩盤浴利用料込)との表記がありました。

定価の表記がそもそも違うところからどうかなと思いましたが、
入浴施設の料金だから家計に影響を及ぼすものではございません。

これが不動産の売買だと損得が・・百万円単位になることもあります。
諸経費も含めた計算のうえ、ご検討ご判断いただくことをお勧めします。

さらに余談ですが、この入浴施設は温泉ではありませんでした。
これは私のチェックミス(思い込み)です。
不動産売買ではこのような思い込みは厳禁です。

川崎(武蔵小杉)の浸水被害は人災?

2019.11.18

川崎(武蔵小杉)の浸水被害は人災?

昨日放送されたTV番組で、先日の台風19号による多摩川沿岸、川崎(武蔵小杉)の浸水被害は人災?だった、というような内容の放送がございました。

人災?であるとする根拠は「多摩川が増水した際の逆流防止用ゲートを閉じなかったのは川崎市の判断ミス」というものです。

このような浸水を防ぐ装置があって、それを、単純なうっかりミスや(千葉県であった)故障していたのに放置してて稼働しなかった、というのであれば、人災だと思われますが、今回のケースは少し違うのではないかと思う部分があります。(人命に関わった部分もあるので、断言はせず言葉尻を濁らせます)

今回の浸水被害は「内水氾濫」というものです。これは、通常、雨水の処理をしている雨水管を通じて川などに放出しているところ、川の水位が上がり排水管を超えてしまい、雨水管を逆流して(バックウォーター現象)、堤防の外側(川から見て)で氾濫したものです。

川崎市では、この内水氾濫を想定して、逆流防止用のゲートを設置していました。内水氾濫が起こりそうな場面でゲートを閉じるものですが、今回、川崎市は閉じなかった(遅れた)。

川崎市ではゲートを閉じた場合、住宅地に直接降り注ぐ雨水の処理ができず、浸水被害が生じてしまうため閉じることを躊躇したとのことです。

この閉じるのが遅れたことが判断ミスであり人災であるというものですが、川崎市の判断がミスと言えるのかどうか。

100年、200年に一度と言われる今回の台風19号の豪雨では、どちらの判断でも浸水被害は生じたと思われますし、どちらの判断が被害を小さくできるか正確な判断はできなかったと思います。

もし、グーグルが開発している量子コンピューターが実用化のうえ運用され、今回の豪雨で各地の雨量を正確にシミュレーションされていた、というのであれば判断ミスがあったかどうか検証できる、それくらいのレベルです。

また、今回の内水氾濫(浸水被害)で被害を被ったタワーマンションの管理組合臨時総会で、管理会社や分譲会社に対して厳しく激しい責任追及をされている場面も放送されていましたが、浸水被害そのものの責任追及(賠償)は難しいのではないでしょうか。

都内では、豊かな財力で治水事業が進んでおりますが、今回の川崎市を始め、千葉県、茨城県、福島県、宮城県、長野県など、一般的な地方自治体が単独で治水対策を行うのは限界があるのではないか。

台風被害から1ヶ月を経過しても、まだまだ大変な状況に陥ってる被災者の皆様のご苦労をテレビなどで目にすると、今後の生活、人生が大丈夫なのか心配になり、もし、自分が同じような被害にあったら人生終わります。

政治や行政、業者に、人生や生活を守ってもらうというのは期待せず、日々の生活、通勤通学など、各ご家庭にご事情はあるかと思いますが、安全な地域に居を構えることです。(荒川の堤防に関する都市伝説の真偽は別として)

営業トークに負けない

2019.11.17

営業トークに負けない

昨日、ラジオを聴き流していたら、

「銀行、保険会社、不動産会社はもちろん、
 消費者にアドバイスをする
 FP(ファイナンシャルプランナー)も疑ってかかるべき!」
 という正論が聞こえてきました。

不動産会社は昔からの本家本元で、
一般的な方の多くは疑ってかかることが自然です。

消費者から信頼が厚い銀行や保険会社の金融機関、
さらに、アドバイザーである
ファイナンシャルプランナーも
同じ穴の狢としてくくられるようになって
ようやくあるべき姿が見えてきたかなと。

今年であれば、
スルガ銀行、かんぽ保険、などが不祥事を起こしました。

不動産会社も、金融機関も、ファイナンシャルプランナーも、
昔のように犯罪的なダマしてまでというのは
前記のように社会問題として取り上げられるレベルですが、
「お客様のため」と言いつつ、
「自社が有利(売りたい商品)になる営業」をするのは自然なことで、
「営業マンのトークを鵜呑みにしてはいけない」ということです。

不動産や営業の話しとは関係ありませんが、
近年、ネットの情報を鵜呑みにして判断される方が増えているようです。

多くのサイトで同じことが書いてあるからと
情報の信ぴょう性を高いような錯覚に陥りやすいのが特徴で、
ネットの情報を何も考えず受け入れてしまう人を
情報弱者というようです。(記憶違いならすいません)

この情報は正しいのか疑うこと、
原理原則にあたること、
本質を見抜き、自身の軸をしっかり持つことが大事なようです。

さて、そこで、不動産営業トークの代表的なところを紹介します。

【家賃よりも安いローン返済だからお得】

不動産を所有する場合、固定資産税や維持管理費用が必要となります。
不動産価値が返済額を上回るペースで下落しますと損になります。

対策:価格が維持されれば返済分だけ得になります。
   価値が維持されない不動産は買わない、所有しない。

【不動産が資産として残る】

資産は「価値がある」ことが前提で、「負担がある」のは負債です。
住宅ローンを組む場合、資産である不動産そのものも
負債となってしまうと、二重負債となります。

対策:住宅ローン(負債)はなるべく軽くする。
   価値が落ちづらい不動産を買う(所有する)。

【他にお客様がいるので急いで】

たまたまそういうタイミングが悪いケースもあります。
ダミーのあおりか、実際そのなのか分かりません。
これと同じようなケースが【買いたい人がいる】です。

対策:他の方は関係なく、自身として買うべきかどうかの判断を。
   売れてしまったら縁がないと切り替える。
  (売却の場合も同様)

この他にも様々な営業トークがありますが、
本質に立ち返ってご判断ください。

これもラジオから流れてきたお話しですが、
大昔のとんねるず石橋氏が仰った
「迷ったら買え」という名言があるそうです。
でも、これは芸能人として、話題作りとしてだと思います。

任意売却が可能なタイミング

2019.11.16

任意売却が可能なタイミング

不動産の売却をするに際し、抵当権等の担保権を抹消(解除)するために必要な資金(住宅ローンの残債)が売却金額(経費を除いたあとの手取り額)を超える場合、不足分の資金を調達(預貯金、親族や金融機関からの借入)しなければなりません。

しかし、その手当てがつかないときは売却を諦めて保有するしかございませんが、住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は、そのまま保有することを許さず、自宅を売却して残債額を減らすことを求めます。

所有者(債務者)がなにもせず動かない場合、多くの段階を経て、最終的には競売(裁判所による強制売却)となります。

なお、競売で売却されたとしても返済できなかった分の残債は残り、その後、さらに返済を求められ、最悪の場合は自己破産まで進むこともあります。

この競売を待たずして、自己破産などの法的措置を避けるために、金融機関と話し合いながら売却をすることを任意売却といいます。

競売よりも、1.早期売却(早い再出発)、2.高額(その後の返済計画が楽に)、3.債務者の状況に応じた引越しなどの売却が可能なことから、任意売却を選ばれる方も多くなっております。

しかし、任意売却にもデメリットもありますので、専門家に相談することがとても重要であり、大事なことは「少しでも早く」相談されることです。

住宅ローンの滞納が始まってしまい、競売まで進んでいく流れは下記のようになります。

1)第一段階(借入金融機関)

住宅ローンの滞納 ~ 遅延損害金の発生(返済額の増加) ~ 催促状・督促状などによる返済要求 ~ 金利優遇の喪失(返済額の増加) ~ 期限利益の喪失(一括返済要求) ~ 代位弁済(回収会社へ移行)と進み、ここまでおよそ6ヶ月です。この時点では任意売却はできません。

2)第二段階(回収会社・保証会社・サービサー)

この段階に入ると売却することから逃れることはできません(返済しない限り)。なにもしない場合、競売へと進んでいきます。任意売却ができる実質期間はこの段階です。

代位弁済がなされたあと、任意売却へと進む場合、~ 任意売却の申し出 ~ 物件調査と査定 ~ 売り出し価格の決定(債権者) ~ 販売活動 ~ 購入希望者の発生 ~ 売却承認の稟議(債権者) ~ 売却契約 ~ 引越し・返済、という流れになります。

3)第三段階(競売)

第二段階でなにもしない場合、任意売却でも売却できない場合(時間切れ含む)、競売へと進んでいきます。

まず「競売開始決定の通知」が届き、競売手続きが始まったことが知らされます(不動産差押登記)。その後、裁判所による現況調査(家宅捜索に近いものです)、不動産鑑定士による競売価格などの査定を経て、競売開始(入札の告知)となります。

通知から実際に競売になるまでの期間は約6ヶ月です。初期段階では競売の取り下げに応じてくれる債権者もございますが、経費が上乗せされたり、時間が短いことなどからより深刻な状況になります。

返済のことだけでなく、引越しなどについても対応できる幅が広がります。繰り返しお伝えしますが、重要なのは「少しでも早く相談」をしていただくことです。

次世代住宅ポイント制度とは?

2019.11.10

次世代住宅ポイント制度とは?

「次世代住宅ポイント」制度とは、

一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性能等を満たす住宅や
家事負担の軽減に資する住宅の新築やリフォームをされた方に対し、
さまざまな商品と交換できるポイントを発行する制度です。
(公式ホームページより)

先月の多発した災害は予期せぬものですが、
消費税増税による消費マインドの低下が予測されたことから、
住宅関連の需要を支えるために様々な取り組みがなされ、
その一つがこの「次世代住宅ポイント」です。

ポイントを得ることができると多様な商品と交換することができます。
カテゴリーは家具家電のような住宅関連以外にも、
食料品、雑貨、子育て関連まで多岐に渡ります。

ポイントは
「環境、安心・安全、健康長寿・高齢者対応、子育て支援・働き方改革」
に資する住宅を新築するか(分譲住宅含む)、
リフォームすることで得られます。

1)住宅の新築の場合
1.エコ住宅、2.長持ち住宅、3.耐震住宅、4.バリアフリー住宅

2)住宅のリフォームの場合
1.窓・ドアの断熱回収、2.外壁屋根天井または床の断熱改修、
3.エコ住宅設備の設置、4.耐震改修、5.バリアフリー改修、
6.家事負担軽減に資する設備の設置、
7.若者・子育て世帯による既存住宅の購入に伴う一定規模以上のリフォーム工事等

【身近な設備を設置することにより得られるポイントの例】
節水型トイレ16,000ポイント/戸、
高効率給湯機(エコキュート、エコジョーズなど)24,000ポイント/戸、
ビルトイン食器洗機18,000ポイント/戸、
ビルトイン自動調理対応コンロ12,000ポイント/戸、
浴室乾燥機18,000ポイント/戸、など。

得られるポイントには1戸あたりの上限がありますが、
多くの項目が対象となるとポイントが加算されます。
(対象設備の設定あり)。

また、既存住宅の購入に伴うリフォーム工事の際には
ポイントが「倍」になり、
若者世帯(40歳未満)、子育て世帯(18歳未満の子を有する世帯)は
獲得上限の引き上げがあります。

注:期限や予算枠などがございます。

その他、詳細は、次世代住宅ポイントの
公式ホームページ( https://www.jisedai-points.jp/ )にてご確認ください。

中古住宅を購入してリフォームする人の需要を促進することから、
中古住宅を購入する方はもちろん、
売却する方(中古住宅として売る方)にも有益であり、
また、そのまま暮らしてリフォームする方にも
使える制度かと思われます。

任意売却のご相談をするポイント

2019.11.09

自身の意思で売却することすべてが広義では任意売却ですが、不動産流通のなかで「任意売却」というと、住宅ローンの支払いが滞り返済の目途がつかず、債権者の合意を得ながら一般市場(対比は競売)で売却することをいいます。

不動産を売却する場合、不動産に抵当権等の担保権が設定されていない、もしくは、担保を外す際に必要な金額(ほぼ残債)を超える金額が見込まれる、さらに、残債を下回る金額でしか売却が見込めない場合でも不足分を預金などで補える場合は、一般的な方法で売却することができます。

しかしながら、売却金額が残債を下回り、かつ、不足分を補う資金がない場合、通常であれば売却できませんが、債権者との協議(売却後の返済方法)のうえ、売却する手法が任意売却になります。

なお、借入金の残債の他に、滞納してれば固定資産税、管理費等(マンションの場合)、さらに、売却に伴う諸経費も必要となります。この部分も含めて、売却の資金計算をして債権者と打ち合わせをすることとなります。

住宅金融支援機構、サービサー(債権回収会社)などは、粛々と競売に向けて進めていくこととなりますが、時間や経費、手間、回収金額などから任意売却を推進する傾向にあります。

住宅ローンの返済に支障がない方、借入金がない方には関係ない内容ですが、住宅ローンの返済を滞っている方はもちろん、返済に懸念がある、先行きが不安だ、という方は、少しでも早めにご相談してみてください。

住宅ローンの返済を滞ると、初期段階は金融機関から催促が始まり、一括返済の請求(期限利益の喪失)、債権回収会社へ債権が移行され、競売へと進んでいきます。

任意売却ができるリミットは、競売開始の通知(開始前の予告)が目安となります。また、競売開始前の「配当要求広告(世の中への告知)」が行われると、任意売却・競売の専門業者(ちょっと敷居が高い)から鬼のような営業が入り、日常生活にも支障が出ると言われます。

より高く、有利な条件で売却すること、また、引渡し(引越し)までにゆとりをもった日程で進めていくことなど、少しでも早い段階で動き出した方がメリットが多くなります。

なお、自己破産などの手続きは弁護士(法律事務所)となるため、不動産会社の前に法律事務所へ相談される方もいらっしゃいますが、不動産の売却価格に関することは無知に近いですし、法的なことを粛々と対応する傾向が多いと言われております。

また、地元以外の業者(任意売却業者はほとんどが都内)では、不動産価格面でも、実際の販売活動においても劣ることもございます。

ご相談される際には、任意売却にも対応する(賃貸専門はもちろん建売販売が中心などではダメ)、地元の売買仲介に強い専門業者へご相談されることをお勧めします。

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