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競売と任意売却どっちが得?

競売になった物件は相場の約60~70%程度の価格で落札されることがほとんどです。(最近は相場価格の60~70%と言われますが、不動産市場の状況によりもっと低い場合もあります。) 競売物件が普通に売買される物件より価格が安く取引されるには下記のようなリスクが落札者にあるからです。

  • ・明け渡しされるまで内部を見ることができない。
  • ・不法占有者がいるなど、立退きをめぐってトラブルになるケースがある。
  • ・購入するにあたり銀行のローンが利用しにくい。

それに対して、任意売却では上記のようなことはありません。
購入希望者は仲介する不動産会社から内覧や説明を受けたりできますので通常の物件とほぼ同等の条件で購入することが可能です。
そのため、任意売却では競売のように安い価格で売り出す必要はありません。ただし、早く購入者を見つけなければならないので相場より少し価格を下げて販売となることもあります。

(事例)
ローン残高:3,000万円 相場の価格:2,500万円の場合

※任意売却なら※
2,100万円~2,300万円程度で売却
残債700万円~900万円は今後月々1~2万円程度無理なく支払っていくことになります。

※競売なら※
1,500万円~1,800万円程度での売却となる可能性が高い
残債1,500万円~1,200万円は残ってしまい、今後どのように返済していくのかはご自身で借入先と交渉しなければなりません。

競売と任意売却の比較

競  売 任意売却
売却価格 × 相場価格の50~60%  相場価格にほぼ近い売却価格で残債を大きく圧縮できる
プライバシー × 競売物件としてチラシや新聞で公開される  情報が漏れることはない
引越し費用 × ご自身で負担  交渉次第で確保できる可能性がある
残債務の返済方法 × 交渉できない  交渉次第で少しづつ返済できる
退去日 × 落札者が強制的に決める  相談可能
金融機関との交渉 × 全て自分で交渉  任意売却事業者が行う
滞納している管理費等 × 支払う必要がある  任意売却時に処理
滞納している税金 × 債務で残る  任意売却時に処理される可能性がある
次の生活に向かって・・ × 家を奪われ強制退去  計画的に新生活の準備ができる

退去までの期間

競売開始決定通知書が届いてから退去までには通常6か月~8か月ほど時間があります。
それに対して、任意売却の場合は数か月で退去となります。

「任意売却の方が高く売れるとしても、引越し先で家賃を支払うことを考えれば、半年間という残された期間だけでも今の住まいに住んだ方が得では?」と考えることもできるでしょう。
しかし、必ずしも半年間住めるとも限りません。

競売開始後は不動産業者が現地調査で近隣に聞き込みをするなど始めます。そのため、競売になったことを周囲に知られてしまいます。精神的なストレスは避けられません。

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