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【コラム】戸建てやマンションは売却前にリフォームした方がいいの?

戸建てやマンションを売却しようと考えたときに「リフォームはしたほうがいいのか?」という悩みを持つ方は多いのではないでしょうか?

現状のまま売却するのがいいのか?

キレイにリフォームしたら高く売れるのではないか?

疑問に思うことはあるでしょう。そこで、中古の戸建てやマンションをリフォームして売却することのメリットやデメリットを考えてみましょう。

 

売却前にリフォーム!高く売れる?

 

戸建てやマンションなどの自宅を売却するということは何か事情があるはずです。できるだけ早くそして高く売却したいと思うのはごく自然なことです。「中古住宅」といっても、築浅だったり人気のエリアの場合は買主様が早く見つかる可能性は高いと思います。築年数が経過してしまえばしまうほど、汚れや傷が目立ちなかなか買主様が決まらないということも多くあります。

中古住宅の購入を検討している方の多くは立地や周辺環境など重視し物件の状態と総合的判断のして購入の決断をします。しかし、いくら立地が良く周辺環境も問題ないとしても「汚い印象しかない」という物件は購入の候補に入りません。

では、「中古住宅を購入したい!」と考えたときに、同じエリアに同じような価格、間取りで物件があった場合を想像してみてください。

 

物件Aは築年数相応の経年劣化がありちょっと疲れたお住まい。

物件Bはクロスを張替えなどのリフォームをして明るいキレイなお住まい。

 

この2物件を見てしまうと、おそらく物件Bを選びますよね。そうすると「リフォームした方が売りやすい」という答えになります。

 

しかし、リフォームするには当然、リフォーム費用がかかります。リフォーム内容により費用は異なりますが、そのリフォーム費用を回収しなければならないので販売価格にその分を考慮していくことになります。「早期売却」のために費用をかけても、物件価格が高くなり購入希望者の内覧がないとなってしまうことも多くあります。売却期間が長くなると販売価格を下げなければならなくなります。その結果、売却はできたが最終的にはリフォーム費用が回収できなかった・・・となる可能性があります。

 

リフォーム費用はどのくらいかかるの?

 

リフォームで使用する設備によって価格はかわってきますので一概には申し上げられませんが一般的に、キッチン交換は100万円程度、バスルーム(ユニットバス)交換は100万円程度、トイレ交換は30万円程度、リビングのクロス張替えは15万円程度かかります。部分的なリフォームではなくすべてリフォームしてしまうと数百万円かかります。このような高額のリフォーム費用がかかった場合、販売価格に上乗せすることになるので「キレイで明るい」というより先に「キレイだけど高い」という印象が強くなってしまい、購入希望者が内覧に来ないといった結果になってしまいます。

 

リノベーションをして自分だけのオリジナル感をだしたい!

 

昨今、中古住宅を購入し「リノベーション」をして個性ある住まいにしたい!という購入希望者が増えています。

 

●リフォームとは

壊れた、汚れた、古い、といった部分を元の状態に戻すという意味で用いられます。キッチン交換、バスルーム交換といった設備交換やクロス張替えやフローリングの張替えなどが一般的に「リフォーム」と呼ばれます。

●リノベーションとは

古い建物の良さを残し新築以上の価値を建物に見出すことを目的とした工事に用いられます。一般的には骨組みだけ残し、間取り変更や水廻りの移動など大きな工事となります。

 

「リノベーション」を考えている購入希望者は、骨組み以外はすべて壊してオリジナルな空間を作りたいと考えています。そのような場合、「リフォーム済」かどうかは関係がなく「価格が安い」、「立地がすばらしい」などの条件があえば、築年数が経過し汚れが目立っても購入の決断をすることが多く見受けられます。

 

 

売却のために何をしたらいい?

 

リフォームすることで「キレイで明るい物件」となり、購入希望者の内覧が増えるメリットはあるかもしれません。しかし、前述したとおり「リフォームしたので価格が高い物件」となることもあります。

 

①こまめにお掃除をしておきましょう!

購入希望者は必ず内覧に訪れます。内覧時には特に水廻りや玄関は目につき細かくチェックをしていきます。購入希望者がいつ内覧にきても気持ちよく過ごせるよう普段からお掃除はマメにしておきましょう。

 

 

 

②プチリフォームをする!

全部をリフォームすると費用もかかります。そこで、目立つ汚れがあるところだけリフォームするという方法もあります。例えば、クロスの汚れが目立つなどある場合はクロスの張替えだけ行うなどです。クロスを張替えるだけで明るく清潔感のあるお部屋に生まれ変わり印象が全く違います。汚れて暗いといった悪いイメージを持ってしまうより、少額の費用でプラスのイメージを持ってもらうというのはおすすめです。

 

 

③ハウスクリーニングを行う!

全体のハウスクリーニングを行うには費用もかかります。そこで、水廻りだけでもプロの力を借りるのはおすすめです。一度、ハウスクリーニング業者にキレイにしてもらいその後はご自身でマメにお掃除してください。水廻りのカビなどは目立たなくなり明るい印象になります。

 

 

 

まとめ

 

リフォームには費用がかかります。また、購入希望者の好みもありますので一概に「リフォームしましょう!」というのは考え物です。その物件の劣化状況に応じて検討していくことがポイントです。特に居住中の場合は、住みながらのリフォーム工事は難しいものです。査定の際に不動産会社に相談するのが一番です。物件の状態を見極めてもらい適切な販売方法をアドバイスしてもらいましょう。

 

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